W poprzednim wpisie podjelem sie zestawienia prywatnych funduszy emerytalnych z kontami oszczednosciowo-inwestycyjnymi NISA. (https://emeryturywuk.wordpress.com/2014/07/21/alternatywy-dla-prywatnych-funduszy-emerytalnych-isanisa/).
Tym razem porownam prywatne fundusze emerytalne z inwestycjami w nieruchomosci jednakze w tym watku zajme sie jedynie procesem kupna bez zaglebiania sie w szczegoly codziennosci rientierskiej 😉 W ramach kategorii nieruchomsci mozna zaliczyc: domy, mieszkania, ziemie, garaze czy tez budynki komercyjne (powierzchnia biurowa, hale, powierzchnia handlowa). W tym poscie skupie sie glownie na mieszkaniach z racji tego iz zakladam ze wiekszosc osob ktore czytaja tego bloga nie posiada raczej milionow funtow zbywajacych im na kontach bakowych. Pisze o tym poniewaz do inwestowania w budynki komercyjne potrzebujemy dosc duzej ilosci pieniedzy. Podobnie rzecz sie ma z duzymi domami w Anglii (pisze z punktu widzenia osoby mieszkajacej w Bristolu). Inwestycje w ziemie nie generuja raczej stalych regularnych przychodow (zakladam ze nie jestes drogi czytelniku rolnikiem korzystajac z doplat unijnych). Biore pod uwage glownie mieszkania gdyz ich wartosc jest relatywnie niska (w porownaniu do nieruchosci komercyjnych), mozemy posluzyc sie kredytem hipotecznym do zakupienia takiej nieruchomosci a ostatecznie wynajecie jej.
Czemu mieszkanie moze byc uwazane za alternatywe dla prywatnego funduszu emerytalnego?
Budowanie mechanizmu w ktorym kupujemy mieszkanie przy uzyciu naszej zdolnosci kredytowej a nastepnie wynajmujemy je osobie trzeciej, ktora bedzie splacala nasz kredyt moze byc postrzegane jako odwrocony fundusz emerytalny. Do prywatnego funduszu emerytalnego wplacamy bowiem nasze skladki (+ bonus podatkowy) a czesto tez doplacane sa skladki od pracodawcy, ktore sa nastepnie inwestowane a w momencie gdy osiagamy wiek emerytalny czesto kupujemy sobie ze zgromadzonych srodkow dozywotnia emeryture (tzw annuity). Inwestycja w mieszkania wymaga od nas zgromadzenia srodkow na poczet depozytu i byc moze remontu/wyposazenia. Pozniej jednak, gdy juz uda nam sie kupic nieruchomosc i wynajac ja za odpowiednia kwote, koszty kredytu pokryje nam najemca. Zakladam ze wzielismy kredyt na 30 lat na mieszkanie z 1 sypialnia w Bristolu o wartosci £120,000. Jesli wiec najemcy regularnie wynajmowali nasza nieruchomosc przez 30 lat to finalnie nasza wlasnoscia stanie sie mieszkanie, ktore najprawdopodobniej bedzie warte wiecej niz wartosc w momencie zakupu. Za 30 lat bedziemy wiec dysponowali zrodlem pasywnego dochodu, czyli takiego ktory nie wymaga naszej codziennej obecnosc jak praca etatowa po to zeby generowac dla nas przychody w postaci gotowki z najmu.
Analiza kosztow zwiazanych z kupnem i najmem
Kupujac nieruchomosc typu buy-to-let musimy brac pod uwage szereg kosztow. Bedziemy musieli zaplacic za uslugi prawnika (solicitor badz conveyancer), ktory zweryfikuje kwestie prawne zwiazane z nieruchomscia i przeprowadzi nas przez caly process kupowania jej. W tym miejscu chcialbym zaznaczyc ze dobrym pomyslem jest korzystanie ze stacjonarnych prawnikow. Za ich uslugi placimy troche wiecej anizeli w przypaku firm ktore dzialaja jedynie przez internet. Jednakze jesli w procesie zakupu pojawi sie jakis problem firmy internetowe moga nie byc w stanie podolac wymaganiom naszej konkretnej sprawy. Sugeruje przeszukac internet gdzie az roi sie od historii ludzi, ktorzy skorzystali z uslug prawnika online i ich process kupna to byly miesiace a nie tygodnie. Stanadardowo process prawny powinien bowiem trwac okolo 4-6 tygodni i w przypadku stacjonarnego prawnika musimy byc przygotowani na kwote min 1,000 funtow za usluge. Ponizej podaje link do strony gdzie mozna porownac rozne oferty prawnikow: https://moneysupermarket.utdgroup.com/conveyancing/Details.aspx
Kupujac przy uzyciu kredytu (buy-to-let mortgage) musimy rowniez przeprowadzic tzw survey czyli odpowiednik operatu szacunkowego. Podstawowe survey przeprowadzi bank/building society. Z naszego punktu widzenia, biorac pod uwage ze kupujemy nieruchosc warta ponad 100,000 funtow bardzo rozsadnym bedzie zakupienie niezaleznego survey. Wyrozniamy dwa typy survey: Homebuyers Survey and Valuation (HSV) oraz bardziej szczegolowa forme tzw Building Survey. Wybor formy zalezy od nas oraz od stanu w jakim znajduje sie nieruchomsc jaktez jej wieku. Jedna z zalet survey jest to ze osoba ja przeprowadzajaca opisze wszystkie problemy techniczne domu/mieszkania, ktore pozwola nam ocenic potencjalne koszty zwiazane z ewentualnym pozniejszym remontem. Poza tym mozemy uzyc tych wad jako argumentow do dalszego negocjowania ceny. Srednie cena HSV waha sie miedzy £250 a £400 a Building Survey to okolo £1,000. Zalozmy zatem ze w naszym przypadku skorzystalimy z HSV o wartosci £300.
Ponizej podaje linka do strony w ktorej dosc szczegolowo objasnione sa roznice miedzy wyzej opisanymi opcjami:
http://www.ourproperty.co.uk/guides/surveys_explained.html
Kupujac mieszkanie musimy rowniez pomyslec o podatku od nieruchomosci (tzw stamp duty). W powyzszym przykladzie zalozylem ze wartosc nieruchomosci to £120,000 Przy tym pulapie podatek bedzie wynosil 0. Jednak jesli wartosc wynosilaby £125,000 wowczas zmuszeni jestesmy do zaplacenia podatku 1% od wartosci nieruchomosci czyli £1,250. Ponizej podaje link do artykulu, ktory szerzej objasnia specyfike tego podatku oraz rozne stawki w zaleznosci od wartosci nieruchomosci.
http://moneyfacts.co.uk/guides/buy-to-let/tax-on-buy-to-let-property-and-income290312/
Kolejnym kosztem sa oplaty zwiazane z kredytem hipotecznym (mortgage).
W internecie znajduje sie wiele porownywarek gdzie mozemy sprawdzic warunki kredytowe oraz oplaty dla kredytu buy-to-let. Ja uzylem moneysupermarket.com poslugujac sie nastepujacymi wartosciami:
– Typ Buy to Let
– Wartosc nieruchomosci 120,000
– Kwota kredytu 100,000
– Okres kredytowania 30 lat
– Forma splaty kredytu Capital & Interest
– Typ kredytu Fixed badz Tracker
Najlepsza oferte jaka udalo mi sie znalezc to fix na 2 lata czyli kredyt gdzie przez 24 miesiace mamy zagwarantowana stala stope procentowa i rate. Stopa procentowa w tym przypadku to 4.99% co bedzie rownoznaczne z miesieczna rata na poziomie okolo £540. Bedzie to zatem nasz podstawowy koszt staly, ktory bedziemy musieli co miesiac pokryc srodkami uzyskanymi z najmu. Aby uzyskac ten konkretny kredyt bedziemy tez musieli zaplacic £2,500 w postaci booking fee. Pamietajmy ze w naszym przypadku tylko 100,000 bedzie kredytowane tak wiec pozostale £20,000 bedziemy musieli wplacic sami w formie tzw depozytu (deposit). Warto tu podkreslic ze jesli zdeycydowalibysmy sie wplacic wiekszy depozyt (min 25%) to bedziemy mogli liczyc na o wiele lepsze warunki kredytowe.
Podsumujmy zatem koszty jakie ponieslismy na zakup nieruchomosci o wartosci £120,000, posilkujac sie kredytem buy to let na 83% wartosci:
a) Prawnik £1,000
b) Survey (HSV) £250
c) Podatek (Stamp duty) £0
d) Booking fee (kredyt) £2,500
e) Depozyt £20,000
Suma £23,750
Innymi slowy aby zaczac myslec o kupnie nieruchomosci na wynajem o wartosci 120,000 funtow musimy dysponowac oszczednosciami na poziomie ok £24,000. Pamietajmy jednak ze w wielu przypadkach oprocz powyzej opisanych bedziemy musieli nasza nieruchomosc jescze odremontowac, umeblowac no i przede wszystkim ubezpieczyc. Poza tym tym jesli kupilismy mieszkania (leashold flat) a nie dom (freehold house) to naszym obowiazkiem bedzie tez regularne oplacanie tzw service charge czyli odpowidnika czynszu do spoldzielni co moze sie wiazac z kwota minimum paruset funtow rocznie. W momencie gdy nieruchomosc stanie sie juz nasza wlasnoscia bedziemy tez zobowiazani do placenia comiesiecznych rat kredytu. W naszym przypadku bedzie to £540 co jest rownoznaczne z kwota £6,480 rocznie.
Przed zakupem warto zatem sprawdzic srednia wartosc najmu (rent) w okolicy naszego nowego mieszkania. Moze sie bowiem okazac ze nasze koszty stale przewyzsza wplywy z wynajmowanej nieruchomosci. Niestety tak najprawdopodobniej staloby sie w powyzej opisanym przypadku mieszkania 1 bed znajdujacego sie w Bristolu. Misieczny najem nie moglby raczej byc wiekszy anizeli £650 co mogloby nie wystarczyc na pokrycie raty kredytu + ubezpieczenia + service charge. Aby obnizyc koszty tej nieruchomsci musielibysmy uzyc wiekszego depozytu zeby uzyskac lepsza stawke oprocentowania rocznego.
Jesli interesuja Cie konkretniejsze szczegoly odnosnie procesu opisanego powyzej odsylam na ta strone internetowa: https://www.moneyadviceservice.org.uk/en/articles/buy-to-let-property-investments
Werdykt: kupno nieruchomosci versus prywatne fundusze emeryalne
Nieruchomosci to bardzo ciekawa forma inwestownia. Jesli umiejetnie zaplanujemy proces, przeanalizujemy rynek, wybierzemy ta ktora bedzie mozna bez wiekszego problem wynajac to dzieki temu uda nam sie pokryc koszt zwiazany z kredytem jak tez i pokrewne koszty (ubezpieczenie czy service charge). Warto jednak podkreslic ze oprocz wplywow z najmu nasza nieruchomosc moze tez wzrastac na wartosci co sprawi ze stosunek wartosci kredytu do wartosci bedzie z biegiem lat coraz bardziej dla nas korzystny.
O ile prywatne fundusze emerytalne sa dostepne praktycznie dla wszystkich tak w nieruchomosciach istnieje dosc duza bariera w postaci srodkow jakie musimy zgromadzic na poczet depozytu jak tez pokryc koszty zwiazane z zakupem. W wyzej opisanym przypadku mieszkania 1 bed w Bristolu (ktore mozna by zaklasyfikowac jako pochodzace ze sredniej polki) musielibysmy dysponowac kwota prawie 24 tys funtow zeby i to tylko zeby nabyc dane mieszkanie. Jesli doliczymy srodki jakie beda nam potrzebne na remont, wyposazenie, ubezpieczenie a w pozniejszej perspektywie stale koszty naszej inwestycji zwiazane ze splaty kredytu (te mozemy pokryc dochodami z najmu), service charge, przyszle naprawy/remonty to zauwazymy ze jest to bardzo kapitalochlonny sposob na przyszla emeryture. Poza tym jesli sami bedziemy zajmowali sie szukaniem najemcow i rozliczaniem platnosci czy naprawami to bedzie to rowniez dosc pracochlonny sposob.
Oczywiscie nieruchomosci moga generowac wysokie dlugoterminowe zwroty z zainwestowanego kapitalu (najem + wzrost wartosci). Warto jednak podkreslic ze w przypadku prywatnych funduszy emerytalnych oprocz wstepnej decyzji co do kwoty jaka chcemy przeznaczyc z naszej wyplaty na poczet prywatnego funduszu emerytalnego i ewentualnego wyboru instrumentu w jaki beda inwestowane nasze skladki emerytalne (np akcje, obligacje czy gotowka) nie musimy robic juz potem nic poza monitorowaniem na biezaco naszego konta emerytalnego. Nie potrzebujemy zatem na poczatek zadnych oszczednosci zeby rozpoczac inwestowanie w prywatnym funduszu emerytalnym w przeciwienstwie do nieruchomosci. Te bowiem wymagaja od nas zgromadzonego kapitalu, umiejetnosci analitycznych (dobor wlasciwej nieruchomosci, kredytu etc) oraz dobrej znajomosci lokalnego rynku.
Czy nalezy zatem zapomniec o nieruchomosciach i skupic sie jedynie na prywatnych funduszach emerytalnych? Nie koniecznie! Tak jak pisalem w poprzednim poscie odnosnie oszczedzania w NISA nie musimy wybierac miedzy jednym a drugim. Smiem wrecz twierdzic ze mozemy skonstruowac mechanism skupiajacy 3 elementy: prywatny fundusz emerytalny + oszczednosci w NISA + nieuchomosci.
Aby kupowac nieruchomsci przy wsparciu kredytu musimy posiadac dobra zdolnosc kredytowa. Ta uzyskamy, podobnie jak w Polsce, pracujac na etacie. Nadwyzki mozemy gromadzic na koncie NISA gdzie przpominam odsetki sa nieopodatkowane. Jesli juz pracujemy na etacie to mamy zapewne dostep do prywatnego funduszu emerytalnego (badz wkrotce bedziemy mieli w postaci funduszu Auto Enrollment ktory opisalem we wczesniejszych postach) w ktorym mozemy oszczedzac na emeryture i korzystac ze skladek od pracodawcy oraz bonusa podatkowego. Prywatny fundusz emerytalny pomoze nam w tym przypadku w dywersyfikacji ryzyka.
Pozdrawiam i zapraszam do komentowania
Ps W tym watku nie podejmuje tematu inwestowania w nieruchomosci w Polsce. Nie uczynilem to ze wzgledu na nowe przypisy, ktore weszly w zycie z lipcem 2014 a ktore to praktycznie odciely dostep emigrantom do kredytow zlotowkowych w polskich bankach. Dla zainteresowanych przypominam ze brytyjskie banki nie udzielaja kredytow hipotecznych na nieruchomosci w Polsce a polskie bankie nie moga juz teraz udzielic nam kredu mieszkaniowego w zlotowkach jesli zarabiamy glownie w funtach. Szczegoly znajdziesz tutaj: http://fridomia.pl/2014/02/07/emigrancie-nie-licz-na-kredyt/
/ Powyzszy tekst nie powinien byc interpretowany jako indywidualna porada inwestycyjna a jedynie przemyslenia autora /
emeryturywuk 